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Im Zuge des Abschlusses eines Mietvertrages stellen sich häufig Fragen zu der Mietsicherheit (Mietkaution).
Der Gesetzgeber hat hierzu in § 551 BGB klare Vorgaben gegeben: Eine Verpflichtung des Mieters zur Stellung einer Mietkaution besteht nur dann, wenn diese Verpflichtung ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Die Mietsicherheit ist als Geldzahlung zu erbringen, soweit die Beteiligten nicht etwas anderes ausdrücklich vereinbaren. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Miete (ohne Betriebskostenanteile) betragen.

Als Geldzahlung ist die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Die erste Zahlung hat zu Beginn des Mietverhältnisses zu erfolgen. Der Vermieter kann somit die Übergabe der Wohnung nicht von der vollständigen Zahlung der Mietsicherheit abhängig machen.

Aufseiten des Vermieters ist die Mietkaution zwingend insolvenzsicher anzulegen, d.h. getrennt von seinem sonstigen Vermögen – soweit nicht etwas anderes vereinbart wurde – vornehmlich auf einem Sparbuch. Üblicherweise wird das Sparbuch auf den Namen des Mieters angelegt und das Guthaben zugunsten des Vermieters verpfändet. Die Banken halten hierfür entsprechende Formulare bereit.

Der BGH hat nunmehr in einer Entscheidung vom Mai 2014 klargestellt, dass die Mietkaution nicht dazu dient, dem Vermieter in Streitfällen eine leichte Befriedigungsmöglichkeit für seine Ansprüche zu gewähren:
Der Vermieter darf während des laufenden Mietverhältnisses die Mietsicherheit nicht wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen! Können sich die Mietvertragsparteien nicht über streitige Positionen einigen (z. B. über die Berechtigung einer Mietminderung), muss der Vermieter die nach seiner Auffassung zu Unrecht nicht gezahlten Beträge einklagen. Er darf diese nicht einfach aus der Mietkaution entnehmen.

Dieses gesetzliche Leitbild kann der Vermieter auch nicht durchbrechen, indem er mit dem Mieter mietvertraglich vereinbart: “Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.”

Der BGH hat mit seiner Entscheidung eine derartige vertragliche Vereinbarung ausdrücklich für unwirksam erklärt, da sie dem gesetzlichen Leitbild zulasten des Mieters widerspricht.
(BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII 234 / 14)